中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会联合戴德梁行共同发布2022年第三季度《中国重点城市写字楼市场报告》。报告对2022年第三季度北京、上海、广州、深圳四个一线重点城市高端写字楼市场做了深入调研。

三季度，深圳高端商务写字楼市场无新项目投入使用，全市总存量维持在713.0万平方米。疫情反复再度冲击深圳，居民生活和企业生产经营遭受重大影响，经济复苏进程面临更大挑战。受制于此，高端商务写字楼市场新增需求总体转弱，租户普遍更趋谨慎，租约到期的租户更多选择原址续租并向业主争取更优惠租金而非升级搬迁，部分企业选择缩租、退租或搬迁至非高端商务写字楼，带动季度净吸纳量录得-2.1万平方米，全市空置率环比上升0.3个百分点至22.7%。全市平均租金面价录得每月每平方米人民币207.3元，环比下降0.9%，同比下降2.1%。

企业注重降本增效，新增需求总体疲弱。

2022年三季度，深圳高端商务写字楼市场无新项目投入使用，全市总存量维持在713.0万平方米。进入三季度以来，全国极端天气灾害频发，疫情反复再度冲击深圳，居民生活和企业生产经营遭受重大影响，经济复苏进程面临更大挑战。

受制于此，高端商务写字楼市场新增需求总体转弱，租户普遍更趋谨慎，租约到期的租户更多选择原址续租并向业主争取更优惠租金而非升级搬迁，部分企业选择缩租、退租或搬迁至非高端商务写字楼，带动本季度净吸纳量录得-2.1万平方米，全市空置率环比上季度上升0.3个百分点至22.7%。前三季度累计净吸纳量录得14.5万平方米，约占去年全年水平的22%。

分区域看，大型企业退租的个案将南山区高端商务写字楼空置率环比拉升0.9个百分点至27.0%，平均租金相应环比下调1.4%至每月每平方米195.8元。罗湖、福田等传统核心区表现较为坚韧，空置率环比变化均在0.2个百分点以内，平均租金则仅分别环比下降0.4%和0.5%。全市平均租金面价录得每月每平方米207.3元，环比下降0.9%，同比下降2.1%。

金融业依然是本季度深圳高端商务写字楼最主要的需求来源，其中，国资券商和外资银行表现较为活跃，但金融行业平均租赁面积呈收缩趋势，租赁成交以小面积见多。在降本增效成为市场主调后，部分租赁需求将目光投向乙级写字楼和研发办公物业等租赁成本相对更低的办公空间。在科技行业和商贸业中，非高端商务写字楼市场的分流更为明显。

【图1】 深圳市全市高端商务写字楼空置率及租金走势

审慎风格仍将持续，市场回暖有赖经济预期改善

国际市场持续承受高通胀压力和地缘政治危机，国内疫情反复以及超预期突发因素频现，对此中央政治局会议表示“当前经济形势仍然复杂严峻，不稳定性不确定性较大”，宏观经济预期总体难言乐观。

四季度预计将有中洲湾等大体量项目入市，若均能如期投入使用将为深圳高端商务写字楼市场带来约40万平方米新增供应，并将结构性拉高全市平均空置率。短期内，租户料将延续审慎态度，业主方则可能采取更积极的租赁策略，双方协商空间将进一步拓宽，平均租金预测将继续缓步下行。

尽管面临外部局势变化及疫情因素的负面影响，但在国内稳经济的大方向下，深圳出台多部关于壮大市场主体、扶持产业发展、便利外商投资、帮助企业纾困的政策。政策效果的逐步显现、经济预期和企业信心的好转，将成为后续推动深圳高端商务写字楼需求回暖的重要依托。

【图2】 深圳市写字楼市场未来供应情况

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